2009-6-1 17:00:21房地产资讯第4期
敬启者：
最高人民法院近日出台了两部司法解释：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等做了进一步的明确规定，本所房地产部及时对相关条款进行了法律解读，供贵公司及您决策时参考！
解读：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
法律解读：
本条规定了界定业主身份的标准。物权法第六章规定了业主的建筑物区分所有权，但没有明确业主身份的界定标准，《物业管理条例》也只是简单的将其定义为“房屋的所有权人为业主”。通常意义上，房屋所有权人，应理解为房屋产权登记人，但由于实践中，不少购房者，在入住房屋后1至2年才能取得房屋产权证 ，因此，就产生了业务身份的认定问题。本条则对界定业主身份的标准进行了规定，具体而言，包括以下两种情形：
第一、依法取得建筑物专有部分所有权的人。根据《物权法》的规定，取得建筑物专有部分所有权的方式包括：（1）依法登记取得（第9条）；（2）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书而取得（第28条）；（3）因继承或者受遗赠而取得（第29条）；（4）因合法建造房屋等事实行为而取得（第30条）。通过以上方式取得建筑物专有部分所有权，即具备业主身份。
第二、没有取得建筑物专有部分所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人，也具备业主的身份。
四方达提示：
本条的规定将业主的范围扩大至尚未依法办理所有权登记，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人。这里规定了两个条件，第一存在商品房买卖民事法律行为，第二已经对建筑物专有部分合法占有。因此，实践中，购房者与开发商签订商品房买卖合同，合同中约定房屋交付时间，一般而言，自房屋交付之日起，购房者即具有业主的身份，享有相应的业主权利。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
法律解读：
本条首先规定了界定建筑物专有部分的三个标准，即具有构造和利用上的独立性，并且能够进行登记。需要注意的是，此处规定的是“能够登记”而非“登记”。因此，由于目前登记制度的不完善而无法进行登记，但具有构造和利用上的独立性，比如车位、摊位等特定空间，都属于专有部分。登记并不是构成专有部分的必要条件。
此外，本条还从现实生活出发，对建筑物专有部分进行了更为明确而具体的规定，不仅包括物权法第七十条规定的住宅、经营性用房等房屋，还包括整栋建筑物、露台以及车位、摊位等特定空间。
四方达提示：
1、结合本解释第一条关于界定业主身份标准的规定，只需取得符合本条规定条件的专有部分的所有权，包括车位、摊位等特定空间的所有权，即具备业主的身份，享有业主的权利。换言之，仅在小区内购买车位等特定空间即可以成为业主。
2、关于露台的权属。本条明确规定了露台属于专有部分的组成部分，因此其所有权应当归属于对该专有部分享有所有权的业主。但并非所有的露台都一律属于专有部分，认定为专有部分的露台必须满足两个条件：（1）在规划上，该露台属于特定房屋；（2）建设单位销售时已经根据规划将该露台列入特定房屋买卖合同之中。对于不符合这两个条件的露台，应当属于专有部分之外的共有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
法律解读：
本条规定了界定建筑物专有部分以外的共有部分的标准。物权法第六章对建筑物专有部分以外的共有部分进行了列举式的规定，具体包括：建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地的除外）、其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位以及电梯、水箱等。
本条在上述规定之外，通过列举、排除加兜底的方式进一步明确了共有部分的含义。第一款第一项列举建筑物基本结构部分、公共通行部分以及消防、公共照明等附属设施属于共有部分。第一款第二项按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路作了兜底性规定，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
四方达提示：
本条规定明确了屋顶、外墙等部分属于共有部分，所有权应当归属于全体业主共同享有。这就解决了此前频频出现的关于屋顶权属的纠纷，也为屋顶花园、屋顶添绿提供了法律上的依据。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
法律解读：
本条规定了业主无偿利用共有部分的条件。物权法规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这就意味着业主并不当然的享有对共有部分进行单独使用的权利。本条规定了业主无偿利用共有部分的条件，具体而言，包括以下几个方面：
第一、无偿利用的共有部分的范围必须是屋顶或者与专有部分相对应的外墙面等共有部分；
第二、无偿利用的前提是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要；
第三、不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。
四方达提示：
关于屋顶的使用。根据本解释第三条的规定，屋顶属于建筑物专有部分以外的共有部分，由业主共有和共同管理。现实生活中常常出现的房屋顶层业主使用屋顶的情形应当按照本条的规定区别对待。如果是房屋顶层业主在屋顶建造花园，就属于侵权行为；如果是业主在屋顶架设热水器之类的情形，就符合本条的规定，可以无偿使用。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
法律解读：
车位、车库的归属一直是现实生活中争论最多最易引起纠纷的一个问题。物权法第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。对于何种情况下才符合这条规定的要求，开发商是否必须将建筑区划内所有规划用于停放汽车的车位、车库都处分给业主。本条在对开发商和业主的利益进行权衡之后作出了具体的规定。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合“应当首先满足业主的需要”的规定。反过来，如果建设单位不按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，是否应认定为“未首先满足业主的需要”？如果这样理解，该司法解释的含义，则为禁止开发商向单个业主出售、附赠或出租超过车位配比的车位。这就为其他业主对上述行为的不满提供了诉讼路径。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
法律解读：
《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条规定进一步明确必须是建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位才属于业主共有，即并非所有占有业主共有道路或者其他场地增设的车位都属于业主共同所有。
四方达提示：
本条规定了属于业主共同所有的车位的范围，对于这部分车位，开发商无权处分，当然也不能向业主收取停车费等费用。如果要收取相关费用，则只能由业主共同决定，收益也应归属于业主共同共有。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
法律解读：
物权法第七十六条第一款列举了应当由业主共同决定的事项，其中第（七）项采取兜底条款的方式规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。本条对“其他重大事项”作出了具体规定，充分尊重业主的意思自治，具体包括：（1）改变共有部分的用途；（2）利用共有部分从事经营性活动；（3）处分共有部分；（4）业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
四方达提示：
在实践中，可以充分发挥“业主自治”的作用，加强业主对小区公同事务的管理能力。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
法律解读：
物权法第七十六条和第八十条分别对业主决定共同管理事项和建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项的表决方式作了规定，其中都涉及到部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数，因此如何对其进行计算关系到业主共同管理权的具体行使问题。本条对此进行了规定。该条结合本解释第一条的业主身份的认定，对于尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。对《物权法》的相关规定进行了有益的补充，增强了可操作性。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
法律解读：
这两条都是关于“住改商”的规定。物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据此条规定，业主将住宅改为经营性用房，必须满足两个条件：（1）不违反法律、法规以及管理规约；（2）经有利害关系的业主同意。
实践中，关于上述第（2）个条件存在不同的理解进而产生了很多的纠纷。一方面，如何确定有利害关系的业主的范围。究竟是仅仅包括同一栋建筑物内的其他业主呢，还是范围更为广泛，扩大至整个小区的其他业主？司法解释第十一条对此进行了规定，原则上将有利害关系的业主确定为在同一栋建筑物内的业主，但是在其他的业主能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的情况下，也可以认定为有利害关系的业主。
另一方面，经有利害关系的业主同意。实践中，有做法是按照多数决定来确定有利害关系的业主的意见。这种理解很容易形成“多数人的暴政“，对部分业主不公平。因此司法解释第十条明确规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。即业主将住宅改为经营性用房必须经有利害关系的全体业主一致同意，否则其行为仍不具备合法性。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
法律解读：
物权法第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本条规定对业主撤销权的行使作了进一步的明确。
首先，业主行使撤销权的理由，不仅包括其合法享有的实体权益受到侵害，而且还包括业主大会或者业主委员会作出决定的程序违反法律规定。
其次，业主行使撤销权的时间，在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起的一年之内。根据民法的理论，此处一年的规定属于除斥期间，此期间属于不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长，而且期间届满业主享有的撤销权即告消灭。
四方达提示：
业主应树立起“权利行使有期限”的观点。如果对业主大会或业主委员会的决定有异议，应在决议作出后1年除斥期间内行使。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
法律解读：
本条列举规定了业主可以要求物业公司、业主大会和业主委员会公开的情况和资料。赋予业主知情权更多的法律保障措施。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
法律解读：
本条规定了侵犯业主对共有部分所享有的共有和共同管理的权利的行为和业主的救济方式。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
法律解读：
物权法第八十三条第二款规定了损害业主合法权益的行为以及救济方式，本条对损害业主合法权益的主体和行为进行了更为详细和具体的规定。值得注意的是：本条第（三）款将违反规定进行房屋装饰装修列为“损害他人合法权益的行为。为之前小区物管以维护小区整体形象禁止业主封阳台的行为，提供了合法性依据。如此看来，只要通过业主管理规约等规定对上述行为进行明确列明，即对全体业主具有约束力。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
法律解读：
此条将“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人”参照业主身份予以确定，即本法规定的业主的权利义务，也应归为上述“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人”的权利义务，明确了物业承租人、借用人或者其他物业使用人在法律上的“准业主”地位和相关权利义务。
四方达提示：
实践中，出现物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷。可援引本条，向其主张相关权利。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
法律解读：
此条对建设单位的范围作了扩大性解释，将包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人也视为建设单位。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
法律解读：
此条对法院认定物权归属争议的依据进行了明确规定，即只能是法律、行政法规。排除了地方性文件等低效力的文件的适用。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
法律解读：
本条是关于司法解释溯及力的规定。法不溯及既往是法律适用的一般原则，即法律对它施行之前的行为不具有约束力。但司法解释是对司法实务过程中出现的如何适用法律的问题进行的解释，属于对法律的解释，因此其效力应溯及至其解释的法律生效之日。本解释是对物权法的解释，因而相应的，自物权法正式施行之日起引起的建筑物区分所有权纠纷案件，都应当适用本解释。但是，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
解读：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
法律解读：
实践中，物业服务企业（以下简称“企业”）与每户业主签订《物业服务合同》（以下简称《合同》）存在一定的操作困难，故《前期物业服务合同》及《物业服务合同》往往是由建设单位或者业主委员会同物业服务企业签订。本条司法解释，明确规定了由建设单位或者业主委员会同物业服务企业签订的合同，对业主同样具有约束力。因此，今后，业主再以其不是上述合同形式上的签订主体为由进行抗辩，不再能够得到法院的支持。但需要提示的是：由于上述合同对业主同样具有约束力，故应当将上述《合同》进行公示，让每一位业主知晓合同内容，清楚自己的权利义务。此点也涉及法律理论的知情权，即业主应对《合同》内容具有知情权。
四方达提示：
本条规定虽然未明确规定，需要将相关合同进行公示，但根据诚实信用和公平原则，为避免相关纠纷的产生，我们建议开发商或物业服务企业应将合同内容进行公示，并以拍照或公证的方式作为证据存留，以证明尽到了公示的义务。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
法律解读：
1、企业若将物业服务区域内的全部物业服务业务（即《合同》标的）完全委托于他人，可以理解为企业完全转包行为，相当于由他人向业主提供物业服务，法律出于对业主方的保护考虑，严禁完全转包的行为，如发生完全转包行为，业主可以请求法院解除《合同》，并要求企业退还业主缴纳的物管费；但法律并没有禁止部分专业服务的转包行为。
2、企业与业主委员会所签订《合同》涉及有利于企业的免责条款，必须由企业在合同中予以特别说明且用平常人能够引起足够重视的粗体字或者大号字体显示，这也是《合同法解释二》的规定，其目的就是要《合同》相对方充分了解和重视；在《合同》中，企业不能加入“加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，出现显失公平的情况，否则，业主可以向法院要求认定上述条款无效。
四方达提示：
禁止企业与他人签定完全转包的协议；对于免责条款应作出特别标注提示；《合同》中不应约定加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
法律解读：
1、为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了企业应承担义务的依据范围，即不仅限于《合同》中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则（即公示和有证据证明为业主所知晓的方式），也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
2、赋予业主优势地位，出现企业不履行或者不完全履行服务内容时，业主可以请求法院判令企业进行多种违约责任的补偿方式。
四方达提示：
企业应充分明确“合同、法律法规、相关行业规范的规定”中要求的服务内容，并且在提供服务时留下证据予以证明，以免在发生纠纷时无证据证明企业已经完全履行相关物业服务。在制定以公开形式作出的服务承诺及服务细则时，应慎重，并做到有诺必践，避免后续纠纷。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
法律解读：
本条规定了业主违反“物业服务合同或者法律、法规、管理规约”的规定应承担的法律责任，与上一条相对应的是，该条也加大了物业服务企业对业主行为的约束，即不再仅限于《物业服务合同》，业主违反“法律、法规、管理规约”的行为，物业服务企业同样有请求权。但这条规物业服务企业只对业主实施的“妨害物业服务与管理的行为”有请求权，而不是对业主违反所有法律、法规、管理规约的行为都有请求权。
四方达提示：
物业服务企业如需主张上述权利，在实践中应注意收集业主违反相关规定的证据。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
法律解读：
此条对企业收费的范围、标准和次数做了严格的规定，不能违反“服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定”，如果有违反上述规定的收费行为，业主可以向拒绝交纳，已经缴纳的，业主可以要求企业退还的相应的金额。
四方达提示：
严格按规范设置收费标准，杜绝违规收费。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
法律解读：
此条是本次最受关注的条款之一。
实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业提供的服务（比如业主提出其因出国或未入住而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。我们认为，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，合同对业主均有约束力，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
四方达提示：
该条规定赋予了企业处理此类事件的法律依据，若实践中遇到此种情况，应避免与业主就是否缴费问题再次发生争议，企业可直接拿出法律依据，劝说业主缴纳物业服务费用。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
法律解读：
此条加强了对企业权利的保障，即使业主与物业使用人基于租赁合同等合同约定，明确了由物业使用人交纳物业费，业主不承担任何费用，但一旦发生企业收不到物业费得情况，企业可以要求业主在拖欠物业费的范围内承担支付义务，业主不得以任何合同约定为由拒绝支付所拖欠物业费。此条，明确了业主的连带责任，使企业在追讨所欠物业费中获得了主动权。
四方达提示：
企业应了解并运用该条规定，在以后面对物业使用人拖欠物业费时，将业主作为共同被告一并主张相关权利。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
法律解读：
《物权法》第七十六条规定 “下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
首先，此条强调了解除《合同》的法定程序，“解聘物业服务企业，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，只有符合表决权的人数，“业主委员会请求解除物业服务合同”，法院才会支持。
其次，《物权法》规定：业主委员会代表业主，有请求解除物业服务合同的权利，业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。因此，个别业主拖欠物业费并不妨碍他们解聘物业公司。
四方达提示：
企业要注意被解聘时的表决条件是否符合法律规定；如果解聘条件符合规定，企业不能以个别业主拖欠物业费而不解除《合同》，只能对欠费业主另行起诉。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
法律解读：
企业解除《合同》以后，如有预收的物管费，应予退还业主；如有拖欠的，可要求业主支付。
四方达提示：
1、企业应建立完善的物业服务记录档案，便于查询、举证，及抗辩业主的无理要求。
2、企业要求业主支付拖欠的物管费时，需要注意诉讼时效的问题，即拖欠之日起2年内必须向业主要求支付拖欠费用。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
法律解读 ：
此条也是本次最受关注的条款之一。
业主委员会决定解聘物业公司并不存在法律障碍，但现实中，一些物业公司在合同终止后拒绝腾退、拒绝移交相关资料及费用，从而为业主选聘新的物业公司设置重重阻碍，该条对物业公司的如上行为作出限制，业主委员会均有权请求法院判令物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房以及相关资料及费用，案由应为返还原物纠纷。
同时对于业主而言，因物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司也会主动撤出。
四方达提示：
企业在权利义务终止后，如继续履行物业服务，视为物业公司单方面行为，且不受法律保护，不能基于公平原则或者不当得利的理论，获得权利义务中止后所得到的对价。故，企业应解除《合同》后，依法办理完交接手续，撤出服务区域。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
法律解读：
本条明确了司法解释相关规定，所适用的主体范围。依据《物权法》的相关规定，提供物业服务的主体除了物业服务企业，还包括“其他管理人”，即指非专门的物业服务企业，但与业主委员会签定了《合同》，实际承担了物业服务企业义务，且提供物业服务的机构或者团体。本法所规定的其他管理人的权利义务也与物业服务企业相同。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
法律解读：
此条将“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人”参照业主身份予以确定，即本法规定的业主的权利义务，也应归为上述“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人”的权利义务，明确了物业承租人、借用人或者其他物业使用人在法律上的“准业主”地位和相关权利义务。
四方达提示：
实践中，出现物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷。可援引本条，向其主张相关权利。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
法律解读：
此条是对该解释中法条适用的溯及力规定，即2009年10月1日前终审的物业合同纠纷都不能使用本解释的规定。而对2009年10月1日之前已产生的纠纷，但在上述时间未终审的案件均有溯及力。